Maisons résistantes aux ouragans: la nouvelle normalité

Tampa Bay a esquivé une balle avec l'ouragan Irma. Malgré les avertissements du National Hurricane Center pour un coup direct de catégorie 4 et une onde de tempête de 12 pieds, Irma s'est affaiblie et est passée à l'est de la zone métropolitaine, laissant derrière elle des dégâts mineurs.

Si la tempête avait claqué dans la baie de Tampa, elle aurait pu endommager ou détruire complètement plus de 450 000 maisons, causant des pertes de plus de 175 milliards de dollars, selon CoreLogic. Cela place la région de Tampa Bay parmi les 10 régions les plus à risque du monde, un secteur que le Washington Post considère comme l'un des plus vulnérables aux ouragans.

Malgré la menace, le marché immobilier de Tampa Bay reste en feu. Dans presque tous les codes postaux, les prix sont au niveau ou au-dessus de leurs plus hauts de 2007, et avec un stock critique de maisons à vendre à chaque tranche de prix, de nombreux acheteurs paient le prix fort pour vivre dans des zones inondables. Ici, BUILDER s'entretient avec John William Barger, vice-président de Barger Builders & Developers basé à Saint-Pétersbourg, en Floride, sur ce que c'est de construire des maisons dans une région si vulnérable du pays.

Quel arecity et les chefs de comté, les constructeurs et les développeurs font pour se préparer à un directhit?

Nous avons de la chance à Saint-Pétersbourg que nos dirigeants aient eu la clairvoyance d'aller au-delà du code de construction standard de la Floride pour s'assurer que toutes les nouvelles structures et tous les ajouts aux structures existantes rencontrent des charges de vent de 145 km / h. Beaucoup de constructeurs se plaignent constamment que ces codes de construction excessifs ne font qu'ajouter des coûts sans réaliser de valeur marchande additionnelle, et ont amené plusieurs constructeurs régionaux et nationaux à quitter le marché, permettant aux constructeurs locaux de combler un vide dans un marché beaucoup plus concurrentiel. .

Selon leur produit, les constructeurs adoptent ces règlements et vantent les gains d'efficacité énergétique associés à la construction de blocs et aux fenêtres et portes à impact, ou trouvent des failles pour réduire les coûts. Les constructeurs d'habitations abordables ont trouvé des moyens de construire des maisons à ossature sur une fondation coulée, en fixant les murs et les fermes de toit avec un réseau de sangles métalliques et en offrant des couvertures en tissu contre les ouragans pour toutes les fenêtres et portes sans impact. Les constructeurs de luxe comme nous préfèrent la construction tout en blocs avec les fenêtres et les portes les mieux notées, le coût initial est plus élevé mais un acheteur de luxe apprécie la qualité et la longévité d'un matériau supérieur et les dépenses d'exploitation de la maison sont considérablement réduites. Les fenêtres épaisses ont tendance à empêcher la chaleur de la Floride et les débris volants.

Bien que personne ne veuille parler d'une catastrophe imminente ou d'un coup direct, il est évident que de plus en plus d'acheteurs cherchent de nouvelles constructions et évitent les maisons anciennes, et nous voyons de plus en plus de maisons plus vieilles (même dans les années 1980 et 1990). ) étant démoli pour faire place à des maisons plus récentes et plus fortes. C'est l'adaptation en mouvement!

Que peuvent faire les constructeurs de maisons dans les régions sujettes aux inondations pour préparer les maisons qu'ils construisent?

Accumuler! Non seulement c'est intelligent, mais il est exigé par le code du bâtiment. Irma a été le premier coup direct de la Floride par un ouragan majeur en 12 ans, et il a prouvé que le nouveau code de construction plus rigoureux fonctionne. Alors que la plupart des arbres et des chantiers ont été effacés par la tempête, les nouvelles maisons construites après 2002 avec des fenêtres à impact restent intactes avec un minimum de dommages, voire aucun. Les maisons construites dans les années 1990 ou avant, ou celles construites sans fenêtres et portes à impact, sont celles qui se trouvent dans les décombres du sud-ouest de la Floride et des Keys.

Quelle est la règle des 10 pieds et comment s'applique-t-elle à la construction de maisons neuves?

La FEMA a exigé que toutes les maisons existantes dans la plaine inondable soient tenues de détenir une assurance contre les risques d'inondation. La FEMA a défini la «plaine d'inondation» comme toute terre s'élevant à 10 pieds ou moins au-dessus du niveau de la mer. À Tampa Bay, tous les codes du bâtiment municipaux exigent que le plancher fini de toute nouvelle structure soit au-dessus de la plaine d'inondation définie par la FEMA, la Ville de Saint-Pétersbourg exigeant que les étages soient à 2 pieds au-dessus de la plaine d'inondation FEMA. Cela signifie que toutes les nouvelles maisons qui ont été construites depuis 2014 doivent être élevées à 12 pieds (sans compter les garages et les patios extérieurs et les vérandas).

Cela a créé le phénomène de «grande maison», où un escalier mène souvent à la porte d'entrée et à l'espace de vie principal d'une maison, ou dans certaines communautés côtières, les garages sont placés complètement sous l'espace de vie. Cela a ajouté un coût important à la construction de nouvelles maisons, et exige souvent que les pieux soient entraînés pour stabiliser les fondations plus lourdes et / ou que les murs des poteaux soient plus fortement renforcés avec une quantité importante d'acier de construction.

Dites-nous en plus sur vos maisons à l'épreuve des ouragans.

Les ouragans présentent deux menaces uniques: le vent et l'eau. Éviter les dégâts d'eau est la mesure la plus facile, quoique plus coûteuse, simplement en construisant des maisons en dehors de la plaine inondable. Le vent est un problème un peu plus complexe, car il apporte souvent des débris volants comme des tuiles mal installées ou de grands chênes, mais la première ligne de défense contre les tempêtes consiste à fixer correctement le toit aux murs et la fondation de la maison. Les fenêtres et les portes à impact maintiennent également les éléments et lorsque les vitres se brisent, la pression du vent crée une forte élévation sur les toits, ce qui explique pourquoi les vieilles maisons perdent leurs toits lors d'une tempête.

Fondamentalement, les maisons que nous construisons sont de beaux abris anti-bombes sur un piédestal. Nous préférons construire une maison sur une base solide en utilisant des murs de tiges et de l'acier de construction, et construire tous les murs extérieurs à partir de blocs de béton de 12 po, créant ainsi une base solide et solide qui ne se déplacera pas. Parce que nous utilisons des fenêtres et des portes de catégorie 5, nos maisons ne sont pas des donjons et ne semblent pas robustes ou sombres.La plus grande surprise des acheteurs et des clients à l'intérieur de nos maisons est la quantité de lumière naturelle que nos conceptions permettent. Nous avons même récemment installé des portes de garage en verre à impact et en acier qui permettent une quantité importante de lumière naturelle (mais pas de chaleur!) Dans ce qui est normalement un espace sombre et poussiéreux.

Le but de toute maison résistante aux ouragans est de se sentir aussi normal que possible. Bien sûr, le coût de construction est environ le double de ce qu'il coûterait dans la plupart des autres états des États-Unis, et il est certain qu'il faut environ deux fois plus de temps pour construire, et bien sûr, nous utilisons beaucoup de matériaux résistants aux intempéries. En fin de compte, ces maisons ressemblent toujours à des maisons normales, et pour nous, elles sont normales ... ou du moins la nouvelle norme.